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2008,07,11, Friday
コンシェルジュ
「枝豆が美味しい」季節です。先日、農家の軒先露天直売で買った“枝豆”は実に美味かった。とにかく野菜の美味しい季節です。
さて、最近当社にも数百戸規模の大型マンションの管理組合様からも、マンション管理についてお問い合わせを頂戴することが多くなりました。それら大型のマンションは、通称“コンシェルジュ”サービス付マンションです。 “コンシェルジュ”とはフランス語で、案内や手配等をするサービス係という意味らしいのですが、その昔は“ライフサービス付”マンションと言われていました。要するにマンション内におけるサービス機能という視点では、昔のライフサービスと同じです。 ご存知無い皆様が多いかと思いますが、何を隠そう！「当社は、歴史と実績24年の“コミュニティフォーラム（登録商標）”という名称で、マンションにおけるライフサービス業務の草分け・老舗管理会社です。 ライフサービスにせよコンシェルジュサービスにせよ、マンション管理会社が内部化して直接業務を行っているのは、おそらく当社だけだと思います。私の知る限りでは、マンション管理会社と、別のコンシェルジュ専門会社、各々分離して委託している例が多いかと思います。 それは、一般的にマンション管理業務は共用部を対象としていますので、各個人への個別サービスとは別物だからです。この境界線は難しいところですが、パブリックとプライベートが区別されなければなりません。分かりやすく言えば、全戸一律徴収する管理費で賄うのか、個別にその都度料金を頂戴するのか、の違いです。 例えば、マンションの管理員さんの業務は、共用部の管理責任を持つ管理組合と管理会社との“業務委託契約（＝共用部の管理が目的）”に基づいて行っています。これは、各戸個人だけの利益のために業務を行うこととは違うのです。 （誤解のないように）但し、水漏れ事故や防災・防犯等、共用部を守るための修繕や良好な共同生活維持のためのコミュニケーション業務は、個別になりますが逆に重要な業務です。 丁度最近、「この違いが分かるか？」という社会的な問題がありました。マンション管理会社では数少ない上場会社・Ｎ社の株主総会で、不動産会社H社が仕掛けたTOB問題です。 ニュース記事によれば、不動産H社の言い分は「共用部だけではなく、マンション専有部へのサービスを強化すべき」、一方管理会社N社は「マンション管理組合運営の実態を十分に知らない提案で、顧客の信頼を失う」と。 コンシェルジュサービス（ライフサービス）老舗社長（商売下手）の弁、「専有部サービスは、それこそサービス精神が必要で、今流行の“利益主義”では難しい。」（要するに儲からない）
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2008,07,04, Friday
現場の人々
7／7からの「洞爺湖サミット」を控えて、東京も物々しい警戒網が敷かれています。鉄道や地下鉄の駅には必ず警察官の姿が目に入ります。幹線道路では検問が行われ、幌を掛けた小型トラック等が検問に掛かっています。
今週は、当社の大阪支店で管理員研修会がありました。主要テーマは｢応急手当と救命処置について｣、消防署の救急救命士の方々に講師をお願いしました。 もちろん私も受講しました。感動しました。子供のように消防士（救命士）の方を｢かっこいい！｣と思いました。培われた現場経験からくる“自信”とか“誇り”とか、謙虚なしゃべり方の奥に“威厳”を感じましたし、何よりも“覚悟”を秘めた“凛々しさ”がカッコ良かった。 それは、尊い人命に対峙する姿勢。すなわち対峙する対象が大きければ大きいほど、尊厳が大きければ大きいほど、カガミの法則のように、それに立ち向かう人間も、それに応じて大きく尊厳を持つものだと思います。 学んだことの一番は、急病人救命処置の場合｢心臓停止から5分以内が勝負｣という現場感覚です。救急車は、通報キャッチから平均6分（但し平面異動時間）で現場に行けるそうです。大阪市の119番通報網もたいしたものだと感心しましたが、と同時に「5分以内に適切な措置が行われると救命の確率が高い」という事実は、もっと広範に周知されるべきだと思いました。 したがって、救急車が到着するまで、その間の現場の対応は、その現場に居合わせた人間次第ということです。�仝討咾�けと反応確認（駆け寄る勇気が必要）、��119番通報やＡＥＤの手配（協力者が必要）、��人工呼吸と胸骨圧迫（予め訓練や経験が無いと出来ない）。 実技訓練（人形を使った訓練）がありましたが、時間と人数の関係で私はその訓練に参加できず、じっと見ていましたが、やはり身体で体験しておかないと、イザッという時に対応出来ないのではないかと思います。（どこかで一度体験しておこうと決意しました。） だから心配なことは、現実にマンション内で救急救命の事態が起きた時、実際にどれだけ対応できるのか？ですが、これはいくら心配しても考えても仕方の無いことです。やるべきことは“訓練”に尽きます。 今週は、サミットを控えた警戒体制で見かけた警察官の方々にも「ごくろうさま」と思い、今回お世話になった消防署の皆さん等、公共のため人命救助のために現場で使命を果たそうとしている方々への感謝や激励の念を抱いた一週間でした。 その延長線上で、マンション管理の現場で働いていらっしゃる管理員さん、清掃員さん、各種点検や修理の皆さんにも同じような思いを馳せながら、来週の「洞爺湖サミット」が無事に成功することを祈る次第です。
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2008,06,27, Friday
割り切れない・腑に落ちない
諸物価高騰のニュースが続々と出ています。食料や食品、原油等各種自然資源、電気・ガス等エネルギー、そして各種製造物、そして各種サービス価格へ。近年続いたデフレ経済から反転のＶ字カーブですから、私は個人的よりも社長として先行き“恐怖感”を全身で感じています。
このような諸物価高騰の折、売行き不況業種の住宅・マンション業界では、更に価格上昇要因となる法律が施行されるため、今業界は騒然としています。それは、略して「住宅瑕疵担保履行法」と言います。この法律が来年10月1日から引き渡される新築住宅に適応されます。 この法律は、例の姉歯・耐震偽装事件の際に、マンションの売主が倒産してしまい、住宅の瑕疵担保責任の履行が果たせず、消費者が損失を被ることになったため、今後は消費者保護を確実にするためのものです。 それは、新築住宅の売主又は建築業者に対して、住宅の引渡し以前に、保険に加入するか、又は一定金額の供託を義務付け、万一の時にはそこから資金を調達するという考え方です。その保険料又は供託金が住宅のコストアップになるという訳です。 どのくらいアップするか？については一概に言えません。保険にせよ供託にせよ、各社の企業努力もありますので分かりませんが、確実に言えることはコストアップになるということだけです。それは、建設資材の鉄骨、鉄筋、生コン、木材等の価格上昇と同じです。 諸物価の高騰にせよ、今回の「住宅瑕疵担保履行法」にせよ、自分は真面目にやっていて何も悪いことはしていないのに何故？悪人のように罰則や規制だけは受けなければならないか？という、何か割り切れない気分の住宅会社さんもいらっしゃるでしょう。 ところで、来週の7月1日からは、タバコを自動販売機で購入する際、成人識別ＩＣカード＝ｔａｓｐｏ(タスポ)の使用が全国稼動されます。これは未成年の喫煙防止対策の一環だそうですが、真面目な愛煙家には何か腑に落ちない気分です。 遠い昔、私が小学生の頃、クラスの誰かが“悪さ”をして、先生が怒って、クラス全員が“罰”を受けた時のような。中高生の頃、野球部員だった私が、誰かの“エラー”で試合に負けて、チーム全員で“お仕置き特訓”を受けた時のような。要するに連帯責任ということか？集団や組織であれば致し方無いことなのか？ マンション管理組合も集団です。一部のマナーやルール破りの人のために、マンション全体のルールを作らなければならないという例もあります。事例として多く見られるのが、ペットの飼育ルールとか、集会所や自転車置き場の使用ルール等です。 近ごろ、割り切れない、腑に落ちない、そんな気持ちの皆様もいらっしゃることでしょう。
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2008,06,20, Friday
菖蒲＆菖蒲＆菖蒲
先日、“菖蒲(ショウブ)の名所”に行き、にわか勉強の結果、その後は似ている菖蒲(アヤメ)を見つけては、ショウブとの違いを知った喜びに慕っています。見分けがつかない言い表しとして｢いずれがアヤメか、カキツバタ？｣という有名な言葉があります。
まず、端午の節句に風呂に入れる菖蒲(ショウブ)は別モノです。紫色系の花が咲く菖蒲(アヤメ)、花・菖蒲(ハナ・ショウブ)、杜若(カキツバタ)の違いが分かりますか？ 私は、陸地に咲くのがアヤメで、湿地や水辺に咲いているのが(花)ショウブかカキツバタ、という程度の知識ですが・・・。 管理会社の変更を計画された管理組合様から、見積り参加やお誘いのお話を頂戴し、数多くある管理会社の中から1社を選ばれる時、通常は集会等でマンション管理会社のプレゼンテーション会が催されます。 その場合、通常は各社1社毎順番に会場に登場して、所定の時間内に行うのが一般的です。稀な例ですが3〜5社一同を集会のひな壇に並べて、その状態で各社が順番にプレゼンテーションを行うという形式もあります。私はそんな稀なプレゼンテーション会にも参加させていただいたこともあります。 その時、私は不謹慎にも、お客様側から見れば｢いずれがアヤメか、カキツバタ？｣だろうナ、なんて思ったことがありました。（名前＝社名だけは理解される。） 当社はメジャー級の知名度はありませんので、何とか皆様に当社と他社の違いをアピールすべく、相当の作戦を立てて臨みます。社名や見積金額の違いだけではない当社の良さを、と言うより、マンション管理の｢品質の見分け方｣にまで踏み込んでご説明申し上げているかもしれません。いずれにせよ一生懸命です。 見分けのつき難いとか、ややこしい話といえば、マンションの管理費の収納方法もそうです。法律で認められている収納方法には3種類の方法があると説明するのですが、その中の一つ｢原則方式｣は分かりやすい方でしょう。後の2つの方法「支払一任方式」とか｢収納代行方式｣と言われても一般的には分かりにくいと思います。 また、私が社員の採用面接でよく訪ねる質問に、｢分譲マンションの管理と賃貸マンションの管理の違いを述べよ｣と言うのがあります。これも、言葉にして説明する場合、予め整理しておかないと要領よく説明できません。（当社のような分譲マンション管理業はサービス業。賃貸マンション管理業は不動産業です。） それにしても、菖蒲(節句に湯船に入れる)と菖蒲(ショウブ)と菖蒲(アヤメ)は、どうして同じ漢字のまま昔から続いているのでしょう？ 管理と監理もややこしい。業界では管理(＝タケカン)、監理(＝サラカン)、と言って区別しています。
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2008,06,06, Friday
線引き
6月早々、関東地方も梅雨入りしました。今朝出勤時の郊外は小雨、都心に着いたら晴れ、傘を手にしている人はまばらで、郊外在住者をあらわにします。今週そんな日が多かったような気がします。
天気予報の画面を見れば、確かに日本の南側に梅雨前線という線引きがしてあります。“線引き”という題材で、話題を探れば、高齢化社会日本・人の75歳という年齢による“線引き”が問題になっています。 4月1日から開始された、75歳から対象となる｢後期高齢者医療制度｣(長寿医療制度)が波紋を呼び、賛否両論の大論争中です。 そして、6月1日から開始された、｢改正道路交通法｣による、75歳以上のドライバーには“もみじマーク”(高齢者マーク)の表示義務化が話題になっています。 かと思えば、先日75歳の三浦雄一郎さんがエレベスト登頂に成功し、日本最高齢記録を打ち立てました。そして、彼が言ったことは｢僕は、後期高齢者ではなく元気高齢者｣だと・・・（確かにその通り） 民間の分譲マンションでの築年数(築年齢)75年は無いと思います。現在のような一般的民間の分譲マンション供給は、昭和30年前後からと言われていますので、せいぜい最長寿マンションでも50年前後かと思われます。（確かなデータを知りません。） 一説では、マンションの寿命は60年とか言う時代もありました。最近は200年住宅とか言われていますので、実際のマンション寿命はわかりません。 但し、マンション管理業に携わる経験から申し上げれば、人間と同じように、健康なマンションもあれば、病気気味(＝老朽化、故障)のマンションもあります。要するに、手入れ次第＝メンテナンス次第＝管理業務次第で、マンション管理は重要だと言いたい訳です。 私がこれまで体験させていただいたマンションの中にも、言わばボロボロで「放置」されていた可哀想なマンションもありました。何よりも直接被害を受けられる住戸の方々がお気の毒です。一方では、築30年を超えても手入れが行き届いているマンションは、それこそ三浦雄一郎さんバリの“元気高齢マンション”です。 この論法で申し上げれば、マンションも人間と同じように、様々な経緯や歴史を持っていますので、築年数(年齢)による“線引き”で経済条件、特に負担条件を変えることは危険なように思います。 わが日本、人間だけでなく建物の高齢化社会の到来も忘れて欲しくありません。
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