「建物の区分所有等に関する法律」の改正について

2025.11.01

令和7年5月23日、「建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律（令和8年4月1日施行）」（以下、「改正区分所有法」といいます。）が成立しました

この法律は、マンションが高経年化し居住者も高齢化する「2つの老い」が進行しているという社会経済情勢等に鑑み、マンションの新築から再生までのライフサイクル全体を見通して、その管理及び再生を円滑化するため、区分所有法制の見直しを行うことを内容とするものです。

今回の法改正は、「改正区分所有法」以外にも「被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法」、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」、「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」を一括して改正するものとなっており、特に改正区分所有法は、老朽化マンションや所有者不明問題に対応し、管理と再生の円滑化を目的とした約20年ぶりの大改正です。

主な改正ポイントは以下の通りです。

 

 

１．管理の円滑化に向けた改正

 

①議決要件の緩和と所在不明所有者への対応

 

・普通決議の要件緩和：管理組合の運営に関する通常の決議について、現行の「区分所有者と議決権の各過半数」から、「集会に出席した区分所有者と議決権の各過半数」に出席者ベースで緩和されます。これにより、総会の意思決定が迅速化します。

 

・所在不明所有者の除外：所在が不明な区分所有者がいる場合、裁判所の決定により、その議決権を総会決議の母数（分母）から除外できる制度が創設されます。

これにより、所有者不明による決議の難航を解消します。

 

・国外所有者への国内管理人選任制度：国外に居住する区分所有者に対して、国内の管理人（連絡窓口）を選任するよう求める制度が導入されます。

 

②管理不全への対処

 

・管理が不全な状態にある建物に対し、裁判所の判断で外部の管理者を選任できる制度が整備されます。

 

 

２．再生・建替えの円滑化に向けた改正

 

①建替え・再生決議要件の緩和

 

・建替え、一括売却等の要件緩和：耐震性不足や外壁の剥落など、一定の要件に該当する老朽化マンションの建替え決議について、5分の4以上の賛成要件を4分の3以上に緩和します。

 

・新たな再生手法の追加：建替え以外に、建物敷地売却、建物取壊し敷地売却、建物取壊し、建物更新などの新たな再生に関する決議メニューが加わり、多様なマンション再生の選択肢が広がります。

 

②賃借権への対応

 

・建替えや敷地売却の決議が成立した場合、反対区分所有者だけでなく、専有部分の賃借権を消滅させるための制度が創設されます。

これにより、借主への金銭補償や退去手続きのルールが明確化し、工事や再生事業の円滑な進行が可能になります。

 

 

当社では今後「改正区分所有法」の施行に伴い、受託マンション（管理組合）に対して法律の趣旨に沿った適切なマンション管理運営を行うために「管理規約」の改正を提案して参ります。